为什么说好多东谈主看不懂？因为阛阓走出了好多独处行情，底本石榴叔是想写杭州的，一座把“冰火两重天”演绎到极致的城市，这个选题留到下周。

01

开篇先说一个案例，极端典型，我追踪了三个月的一个楼盘，万科的，南京的读者应该知谈，在江宁区还算可以的小区，板块风向标。

这个小区在2021年岑岭值的技能，单价一度卖到5万，也就几年时分，跌到当今2万（岁首的技能单价还在3万），最近成交的几套，致使跌破2万，不少房东接纳不了。

为什么说它？莫得比这个踩踏案例更典型了。

这个楼盘现实上在本年2月份之前，价钱还詈骂常坚挺的，致使在某段时重量能特出大盘，让东谈主有反弹的错觉。

关联词金三银四一到，投资客坐不住了，想跑的情怀是病笃的，是以挂牌量每天都在增多（这个楼盘本质格量重大），在中介的鼓动下，以价换量。

信得过房价坍弛是在8月份大淡季，几套屋子价钱被狠狠砸下来之后，之前的订价体系理解，成交价一套更比一套低，而踩踏行情一朝开动，只消有量的反复阐明，降价就停不下来。

11月才过4天，就成交了6套（刻下挂牌量346套，90天内成交30套，其中10月份成交了17套，最近30天带看13xx次），最低一套单价只好19xxx，还不是顶楼和底楼户。

买家多数见原这个楼盘半年时分，说白了，他们嗅觉到底了。

小区群这几天是炸锅了，有些东谈主接纳中介的提倡，调低挂牌价，有些则下架房源，转租不卖了，因为租售比一经达到2.2。

我找中介侧面了解了一下，还有几套行将成交。

02

有客户问我，接下来若何办？

数据一拉，小区着实超跌了，不仅是区域领跌，致使全市领跌，这即是情谊行情，来的技能很凶猛，悉数的逻辑和熏陶都失效。

接下来会若何走？我的判断，阛阓会在19xxx元的单价站稳一段时分，即便有反弹，亦然小幅的，渴望化的补涨不太可能。

因为居品同质化太严重，体量这样大的楼盘，总有房东心不王人要跑，而况这种下落情谊会很快传导到左近楼盘。

短期看出租是一个经管决议，但不是最佳的，因为租售比不会一直这样高，房租往下落是趋势，更何况地段不是中枢区域，屋子也在不断变老，莫得稀缺属性，周围待租房源还在增多。

可能房东不爱听这句话，我说了一年多了，“当今卖不掉的屋子，以后也卖不掉，当今卖不到的价钱，以后也卖不到”。

03

宏不雅聊阛阓没挑升想，谈谈最近几个具体变化，更值得有计划。

1. 金九银十期许值过高，阛阓一度摆烂，没猜度十一月的热度竟然上来了，麇集在带看，尤其一线和新一线。数据端，环比是上升的，同比是大幅下降的。

2. 好多城市和区域在补跌，极端明显，包括上海。杭州的情况我下周具体些，有些复杂，合计成分太多。

3. 抄底的东谈主不少，更多的刚需在拿着钱准备抄底，这和前期不同样了，有些区域的拐点不太远了。请老成，我这里用了区域，城市不存在拐点，好多老居品注定要成为冻产。

4. 行家关于楼市高涨一经莫得念想了，接纳现实。

5. 越来越多的房东不再接纳被狠狠砍价，要么一口价，要么下架转租，缓一缓再看。

6. 战略对阛阓的影响越来越小，小到水花也没了，当下也就北京、上海、深圳能有所期待，下一个窗口期是来岁春节后。

7. 新址阛阓割裂，好地段的好屋子确切是要抢，需求其实很大，但居品不够分，有钱东谈主忙着迭代手上的屋子。

临了我只想说一句话，跌了这样久，第一次嗅觉到，有些屋子一经被打回原形了，照旧要多见原租售比和成交量价变化，但不要对莫得稀缺性的老屋子大概高层，抱有太多幻想。